Das Team der LPG mbH hat in den letzten Jahren zahlreiche Untersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht für die Städte Freiburg, Köln, Leipzig, Münster und Stuttgart sowie die Berliner Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Reinickendorf, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick erstellt und die Verwaltungen in Fragen des sozialen Erhaltungsrechts beraten. Insgesamt haben wir in diesem Rahmen Untersuchungen in über 50 Gebieten durchgeführt.
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines Quartiers miteinander, sodass eine Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur oder die Versorgung mit angemessenem Wohnraum möglich sind. Für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung ist zu ermitteln, ob die ansässige Wohnbevölkerung zum einen unter einem Verdrängungsdruck steht und zum anderen auf die Wohnungen und die Infrastruktur im Quartier angewiesen ist.
Unser Portfolio umfasst folgende mehrstufige Untersuchungsmethoden:
Stufe 1: Grobscreening zur Identifizierung potenzieller sozialer Erhaltungsgebiete:
Anhand eines auf Sekundärdaten basierenden Indikatorensystems wird auf bezirklicher oder stadtweiter Ebene geprüft, welche Gebiete für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung potenziell in Frage kommen. Hierzu werden verfügbare Daten wie die Zusammensetzung der Bevölkerung nach Alter und Haushaltsgröße, die Entwicklung von Mietniveau und Umwandlungstätigkeit und Eigentumsverhältnisse sowie die Bau- und Nutzungsstruktur anhand fester Bewertungskriterien betrachtet. Im Ergebnis werden Verdachtsgebiete ermittelt, die für den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts in Frage kommen. Die Verdachtsgebiete werden in der zweiten Stufe vertiefend untersucht.
Stufe 2: Vertiefende Untersuchung zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung:
Vertiefende Untersuchungen umfassen bei uns mehrere Analyseschritte und Leistungsbausteine. Dazu gehören eine Sekundärdatenanalyse, eine Infrastrukturanalyse, die Durchführung einer kleinräumigen Haushaltsbefragung samt Fragebogenerstellung, eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse und das Führen von Expert*innengesprächen. Die verschiedenen Methoden und Quellen fließen in die konkrete Ableitung des baulichen Aufwertungspotenzials, des wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdrucks und das soziale Verdrängungspotenzial ein. Im Ergebnis wird geprüft, ob durch die Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung negative städtebauliche Folgen zu erwarten sind. Sollten die Anwendungsvoraussetzungen für das soziale Erhaltungsrecht vorliegen, werden Erhaltungsziele formuliert, das soziale Erhaltungsgebiet sinnvoll abgegrenzt und ein passgenauer und für die Verwaltung praktikabler Katalog an Prüfkriterien zur Durchsetzung des städtebaulichen Instruments erstellt.
Stufe 3: Nachuntersuchungen zur Überprüfung bestehender sozialer Erhaltungsgebiete auf ihren Fortbestand:
Eine soziale Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB wird erst aufgehoben, „wenn entweder der Schutz vor Verdrängung nachhaltig garantiert ist, oder die Verdrängung stattgefunden hat und damit das Ziel nicht mehr erreichbar ist.“ (Tietzsch, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin 1995, S. 17.) Nach der Festsetzung sind die erhobenen Daten regelmäßig zu überprüfen, um die weitere Aufrechterhaltung der Satzung zu rechtfertigen. In der Praxis werden dazu Nachuntersuchungen nach ca. fünf Jahren durchgeführt. Im Rahmen dieser Evaluation wird geprüft, inwieweit sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet verändert hat, wie sich bauliche Maßnahmen entwickelt und welche Steuerungswirkung vom sozialen Erhaltungsrecht darauf ausgegangen ist und ob die beim Erlass formulierten Erhaltungsziele erreicht werden konnten. Im Ergebnis wird der Fortbestand oder die Aufhebung der Erhaltungssatzung empfohlen.